주택담보대출에 대한 기본적인 내용을 정리해보도록 하겠습니다. 주택담보대출이란 무엇인지, 주택 구입을 위해서는 반드시 알아두셔야 할 기본 용어들 살펴보겠습니다.
주택담보대출이란
대출은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 신용대출과 담보대출. 집을 살려고 할 때는 내가 사려는 집을 담보로 대출을 하는 것 입니다. 혹은 이미 집을 보유하고 있어서 그 집을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다.
사업을 시작하려고 준비중이거나, 결혼자금이 필요하던가 등 현금이 필요한 순간에 내가 가진 것이 집뿐이라면 주택담보대출을 이용하시면 됩니다. 신용대출을 이용할 수도 있지만, 한도가 높게 나오지 않으며, 금리부분에서도 담보대출보다 높은 조건을 받게 됩니다.
주택 구매시 에 필요한 대출은 주택담보대출입니다. 주택담보대출은 주택구입을 위해서 주택담보대출을 받아 주택 구매 비용에 사용하게 됩니다. 대출을 신청하면, 주택구매 비용 시 필요한 비용 모두를 대출해주지는 않습니다. 주택담보대출을 위해서는 기준이 있습니다. 주택의 가격과 상환능력을 고려해 주택담보대출의 대출금액을 제한합니다.
쉽게 말해서 돈을 빌려주는데 빌려주는 돈을 못 받을 수 있는 상황을 대비해서 가지고 있는 집을 담보(주택담보대출) 또는 차량을 담보(차량담보대출)로 하는 것이 되는 것입니다.
그렇다면 주택담보대출을 받을 때 우리가 듣게 되는 용어들을 정리해보겠습니다.
LTV(주택담보대출비율)
먼저 주택담보대출 비율, 실제 담보의 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출의 비율을 말합니다. 대출 가능한도율이라고 생각하면 조금 이해가 되실까요? 1억짜리 아파트를 사려고 할때 얼마를 대출받을 수 있나요? 하면 ltv 60%다라고 하면, 6천만원이 대출한도라는 것입니다. 여기서 주의할 것이 내가 주택을 1억 5천만원에 구매했다고 할 지라도 담보주택의 가치는 1억 5천월 다 쳐주지 않을 수 있습니다. 부동산은 시세 또는 감정을 의뢰해 가치를 평가하게 되므로, 비록 내가 1억 5천에 주택을 구매했다고 해도 담보가치를 1억 2천으로 평가를 해줬다면 이 금액의 60%를 해주는 것을 말합니다.
그렇다면 왜 주택가격의 40~60% 일부만 대출을 해주는 것일까요? 주택은 가격변동이 있으므로 시세가 좋지 않아 가격이 하락하면 은행은 당장 손해를 보게 됩니다. 그럼 은행도 본인도 다 손해를 입게 되므로, 은행이 담보를 경매에 붙이게 됩니다. 경매로 집을 팔면 제값을 못받을 수도 있으므로 애초에 ltv를 적용해서 집값의 일부만 대출을 해주는 것입니다.
원래 ltv는 돈을 빌려주는 금융기관의 자산 건전성에 초점을 두고 나온 개념으로, 정부가 부동산 대책을 세우게 되면서 금융기관의 건전성 확보를 위한 규제로 사용이 되었습니다.
DTI(총부채상환비율)
LTV에서 한도가 결정되면 최대한도를 전부 대출 해주는 것이 아닙니다. DTI는 총부채상환비율로 금융부채능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 비율을 말합니다.
DSR(총부채원리금상환비율)
DSR은 생긴지 얼마 안된 것으로, 개인의 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 다시 말해서 소득대비 대출비율이라고 생각할 수 있습니다. DSR비율은 연간소득을 대출상환액으로 나누고 100을 곱해서 확인이 가능합니다.
DSR에 제외되는 대출은 서민금융상품, 3백만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비/중도금 대출 등입니다.
👉 주택청약 신청방법
👉 청년 전세자금 대출 종류별 조건 및 금리 한도까지 알아보자
👉 전세계약연장 계약서 및 연장하는 방법
👉 내게 맞는 주택담보대출이란?
마치며
이상으로 주택담보대출이란 무엇인지에 대해 상세히 살펴보았습니다. 주택담보대출을 받기 전에는 본인이 구매하려는 주택의 지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역인지 확인이 필요합니다. 또한 주택보유에 따라 LTV, DTI가 달라진다는 점 참고하시기 바랍니다.
주택담보대출이란 무엇인지? 그리고 기본적으로 알아야할 용어들에 살펴보았습니다. 이제 공부가 되셨다면, 은행상담에서도 헷갈리지 않고 상담을 받으실 수 있을 겁니다. 다음 번에는 주택담보대출을 받아 주택 구입 시에 예산 정하는 법과 대출한도를 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.