재개발 재건축 차이 비교 정리를 알아보겠습니다. 재개발, 재건축은 의미가 유사하나 다른 부분이 있습니다. 차이점을 비교해보고 알기 쉽게 알려드리도록 하겠습니다.
재개발 재건축 비교
재건축 재가발 이 두가지를 확실하게 구분하는 방법을 알아보겠습니다. 재건축과 재개발은 상당히 다른 성질을 지니고 있기 때문에 이 두 가지의 차이를 알아야지 나중에 투자를 하더라도 성공할 확률을 높일 수 있습니다.
재건축은 정비기반 시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주거공간을 허물고 그 대지위에 주택을 다시 짓는 일을 말합니다. 보통 건물을 부수고 다시 짓는 일은 민간 사업 성격이 강합니다.
재개발 같은 경우는 정비 기반 시설이 열악한 재개발 구역 안에서 도시 기능을 회복하기 위해서 주택뿐만이 아니라 도시 경관을 재정비하는 일을 말합니다. 아무래도 건축물 하나를 부수는게 아니라 그 건축물을 포함한 여러가지 도로, 공원, 주차장, 학교 등을 다 같이 재정비하는 사업이기 때문에 공공사업 성격이 강하다고 볼 수 있습니다.
재건축이랑 재개발 설명을 들어보니 어떠신가요? 다시 한번 설명을 해드리겠습니다.
재건축은 정비기반 시설이 양호합니다. 일단 다시말해서 국내 환경은 괜찮으며, 특정아파트 또는 빌라나 아파트가 부식되어서 녹물이 나오거나 해서 그 건물 자체를 부수고 새로 짓는 것이 재건축인 것입니다. 하지만 반면 재개발은 정비기반 시설이 열악합니다. 즉, 그 건물 뿐 아니라 동네 자체 환경이 열악해서 동네를 바꾸는 사업을 재개발이라고 합니다.
두번째 조합원 자격에 대해서 알아보겠습니다. 재건축의 경우는 토지 건물을 모두 소유해야 조합원 자격이 부여가 됩니다. 반면, 재개발 같은 경우는 토지나 건축물 중 1개의 소유권만으로도 조합원 자격을 가질 수 있습니다.
강제성의 차이
재건축 같은 경우는 사업에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않을 수도 있고 매도 청구 행사를 할 수 있습니다. 반면에 재개발 같은 경우는 강제 조합원으로 사업에 찬성하지 않아도 추진이 시작되고 해당 지역 소유자는 모두 조합원 지위를 갖게 됩니다. 즉, 내가 싫어도 조합원이 되어버리는 강제성이 있는 것이 바로 재개발이고, 강제성이 덜한 것이 재건축인 것입니다
안전 진단의 차이
우선 재건축은 안전진단을 통과하여야 합니다. 하지만, 재개발은 안전진단이 불필요합니다. 최근 안전진단을 통과하지 못한 몇개의 단지들이 이슈가 되었습니다. 그래서 재건축 같은 경우는 그 사업 시행 전에 안전 진단을 통과하는 것이 필수가 되어야지 사업시행 여부가 결정됩니다.
재건축 초과이익 환순제
재건축같은 경우는 초과이익 환수제가 해당이 됩니다. 반면에 재개발은 재건축 초과이익 환수제가 해당되지 않습니다. 재건축 초과 이익 환수제란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 3천만원을 넘을 경우 초과 금액의 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 즉, 시세가 오른만큼 일정 부분을 다시 국가에 반납해야 된다는 것으로 보시면 됩니다.
투자시 유의사항
참고로 재개발 재건축에 대한 리스크에 대해 간단히 알아보고 넘어가겠습니다. 재개발 같은 경우는 구역이 지정되었다가 지정 해제되는 경우가 있습니다. 즉, 사업이 무산 되어 버리는 리스크가 있는 것입니다. 이런 재개발 지정 해제 사례도 상당히 많습니다. 국가가 생각하기에 문화관광 보호 차원에서 해제를 하기도 하고, 일몰제를 시행해서 해제 하기도 합니다. 일몰제는 일정 기간 내 추진위원회나 조합 설립인가 혹은 사업계획 승인 신청 등을 완료하지 못한 구역에서 지자체가 정비구역 지정 직권 해제해 버리는 것을 말합니다. 또한 두번째 리스크는 사업기간이 오래 소요된다는 것입니다. 왜냐하면 절차가 굉장히 복잡합니다. 그래서 실제로 조합 설립단계까지 3년 이상이 걸리기도 하고, 특히 사업소요기간이 길어서 내가 투자한 자금을 회수하기 까지 기간이 굉장히 오래 걸리니 충분한 여유자금으로 투자하셔야 합니다.
마치며
이상으로 재개발과 재건축의 차이점을 알아보았습니다. 위에서 말씀드린 리스크를 잘 생각하셔서 재건축 재개발 차이를 비교하시고 투자를 생각해보시기 바랍니다.